Sjekk gjeldssikringen, sjekk rentebetingelsene og sjekk borettslagets fremtidsplaner når du kjøper en andelsbolig med høy fellesgjeld.
Nye retningslinjer gjør det enklere å få oversikten.

 

SJEKK: Totalprisen på boligen skal fremkomme i annonsene og prospektet. Er fellesgjelden høy, må du sjekke betingelsene nøye. Faksimile finn.no OBS! Annonsene på bildet er ikke omtalt i saken.

Det er ikke likegyldig hvordan totalprisen på boligen er fordelt. Er fellesgjelden høy og kjøpesummen lav, må du være på vakt.

Økning i sikringsfond
Mislighold av høy fellesgjeld har tidligere ført til at borettslag har gått konkurs, og beboere har mistet innskuddene sine.

For å unngå det, kan et borettslag være medlem av en sikringsordning, for eksempel Borettslagenes Sikringsfond som tilbys av Norske Boligbyggerlag (NBBL).

Da må boligen selges dersom en andelseier ikke betaler sine felleskostnader i en periode. En andel fra salget brukes til å dekke de tapte fellesutgiftene. Blir det ikke nok, vil sikringsfondet spytte inn resten.


Ved utgangen av 2009 var kun seks av ti borettslag med i ordningen, men andelen er økende.

- Det er en klar økning i antall boliger og borettslag som er sikret mot tap av felleskostnader gjennom slike ordninger, sier administrerende direktør Thor Eek i NBBL.

Eek advarer mot konsekvensene dersom borettslagene ikke er med:

- Om noen misligholder sine forpliktelser, risikerer man at borettslaget ikke får inn felleskostnadene de trenger for å dekke lån. Er fellesgjelden spesielt høy, kan det bety at selv ved tvangssalg får man ikke dekket inn de misligholdte felleskostnadene. Da må de øvrige andelseierne være med på å dekke dette tapet.

I dag er oppføring av lavinnskuddsleiligheter forbudt, ved at fellesgjeld maks kan utgjøre 75 prosent.



Må oppgi totalpris
Tidligere kunne meglere «glemme» å opplyse om fellesgjelden i boligannonser.

I dag er det for lengst lovpålagt å vise totalpris for boliger som inkluderer fellesgjelden i tillegg til kjøpesum.

- Det tok noen runder med bransjen før vi fikk gjennomslag for det, men vi tror dette har gjort boligjakten mye mer oversiktlig for folk, sier fagdirektør i Forbrukerombudet Jo Gjedrem.

Ny obligatorisk info
Men du kan ikke kun se på totalprisen. Nye rutiner innført i desember 2011 gir nå enda bedre oversikt over fellesgjelden og hva som skjuler seg bak den.

Forbrukerombudet har samarbeidet med Finn.no og eiendomsmeglerbransjen om nye retningslinjer for boligannonsene på nettet.

- Lånevilkår for nedbetaling av fellesgjeld er blant det som nå må fylles ut i obligatoriske felt når man oppretter annonse på FINN. For meglere har det fra før vært påbudt å gi slik info, men vi ønsket særlig å få med privatselgere. Her har det vært syndet mye, sier Gjedrem.

Forbrukerombudet har sendt brev til resten av annonseportalene og bedt de gjennomføre de samme endringene som Finn.no. Svarfristen er 20. januar.



Ingen lånegevinst
Hvis du tror du lettere kan få lån ved å velge en leilighet med lavere kjøpesum og høyere fellesgjeld, må du tro om igjen:

- Vi ser definitivt på den totaløkonomiske belastningen, så dette er ikke noe triks for å lure seg til mer i lån, sier informasjonsdirektør Thomas Midteide i DNB.

Han viser til at mange tidligere har brent seg på såkalte lavinnskuddsleiligheter, hvor de har kjøpt leiligheter til en lav pris og fått høy fellesgjeld på kjøpet.

Avdragsfrihet
Eiendomsmegler Therese Torskenæs i Postbanken opplever ikke at folk spør veldig mye om fellesgjelden.

- Jeg solgte nettopp en leilighet som hadde 950.000 i fellesgjeld og en million i kjøpesum. Jeg fikk ikke så mange spørsmål, men fellesgjelden hadde avdragsfrihet, så noen ville vite hva fellesutgiftene øker til og hva rentene utgjør, forteller hun.

Det gjør de lurt i, ifølge Forbrukerombudet.

- Man bør sjekke om det er avdragsfrie perioder på fellesgjelden. Om fellesutgifterne er regnet ut ifra en slik periode, kan utgiftene stige kraftig når denne perioden er over, råder Jo Gjedrem.

- Totalpris viktigst
Torgeir Øines i Forbrukerrådet er klar på at han ikke vil ikke være med på å lage et skremselsbilde av fellesgjelden.

- Fellesgjeld har fått ufortjent mye tyn. Når et borettslag har høy gjeld, er det klart det er større sjanse for mislighold. Men hvis borettslaget gjør jobben sin med å drive inn felleskostnadene, er ikke risikoen for tap så stor. Man må ha hovedfokus på totalprisen, mener han.

Han råder folk likevel til å sjekke rentebetingelsene, som kan være bedre eller dårligere enn du får i vanlig bank:

- Tradisjonelt har det vært bedre rentebetingelser i borettslag enn du får i markedet. Hvis et borettslag har uforklarlig høy rente på fellesgjelden, er det viktig å sjekke økonomien i borettslaget. Da kan det være risikomomenter en bank har merket seg, forklarer han.



Her er tre gode råd for å unngå å havne i fellesgjeldfellen når du kjøper andelsleilighet:

SJEKK GJELDSSIKRINGEN
Når du kjøper andelsleilighet i borettslag, er alle beboerne ansvarlige for hverandres fellesgjeld. Det betyr at du må være med og punge ut, om naboen ikke skulle klare å betale for seg.

Risikoen for at det skal skje, øker etter hvert som fellesgjelden - og dermed de månedlige utgiftene - blir høyere.
Ved kjøp av bolig med høy fellesgjeld er det derfor helt avgjørende at borettslaget er medlem i et sikringsfond. Da vil manglende innbetalinger av felleskostnader dekkes av fondet, og du slipper å bli holdt ansvarlig.

Norske Boligbyggelag (NBBL) administrerer Borettslagenes Sikringsfond. Ikke alle borettslag er medlem - enten fordi de ikke har søkt, eller fordi de ikke oppfyller kravene.

OBOS har et tilsvarende sikringsfond, der alle OBOS-borettslag automatisk er med.

Megler kan svare på hva slags ordning borettslaget er med i, om det ikke allerede er opplyst i salgsannonsen. Er ikke borettslaget med i en slik ordning, og fellesgjelden er høy, bør du trå varsomt.

SJEKK RENTEBETINGELSENE
Når du tar over fellesgjeld i et borettslag, tar du også over et sett betingelser. Det er ikke gitt at disse er gunstige.

Har borettslaget bundet seg til et fastlån med syv prosent rente i overskuelig framtid? Det utgjør ingen forskjell på oppgitt totalpris i prospektet, men vil definitivt gjøre sitt innhugg i lommeboka igjennom høye månedlige fellesutgifter.

Kontrasten blir da stor mellom renten på fellesgjelden, og renten på lånet du selv tar opp i banken for å dekke kjøpesum når det ikke er fellesgjeld.

Akkurat nå kan du binde renten i fem år til rundt 3,8 prosent. Dessuten er du selv sjef over lånet ditt. Du kan søke om avdragsfrihet, fremforhandle en bedre avtale med banken, eller til og med bytte bank.

Skulle den ugunstige renten i fellesgjeld være flytende, er det fortsatt ikke sikkert at du får den endret. Et eventuelt bankbytte må først vedtas av borettslaget, og da er du avhengig av å få andre med deg.

Men rentebetingelsene kan også være gunstigere enn du kan få i markedet på egen hånd. Mange borettslag har lån fra Husbanken, med flytende renter ned mot tre prosent.

Det er også en annen grunn til å sjekke renten: Det kan gi en indikasjon på hvor veldrevet borettslaget er.

Har en bank gitt dårligere rentebetingelser enn de vanligvis gjør på utlån, er det gjerne fordi de anser risikoen for tap som høyere. Det er godt å vite for deg, særlig om borettslaget ikke er med i et sikringsfond (se forrige punkt).

SJEKK FREMTIDSPLANENE
Fellesgjeldfellen unngås ikke bare ved å sjekke løpende utgifter i dag. Hva du må å betale i morgen er vel så viktig. Borettslaget kan komme til å måtte ta opp nye lån for å dekke løpende vedlikehold eller nye investeringer.

Spør megler om borettslaget har fattet vedtak om nye prosjekter, og sjekk referatene fra de siste generalforsamlingene.

Kanskje finnes planer om oppussing av bygningens fasade eller oppføring av balkonger, som krever nye lån. Det kan innen kort tid øke fellesgjelden enda mer.

Selv om ingen slike planer foreligger, må du regne med at de kommer før eller siden. Jo eldre bygningsmassen er, jo større er sjansen for at det blir nødvendig med utbedringer du må være med å betale for i nær fremtid. Er bygården nyoppført, kan det ta en stund.