Tatt fra DN

- Etter tips fra en kollega bestemte jeg meg for å beholde den leiligheten, og leie den ut da jeg igjen var på boligjakt. Merkelig nok aksepterte banken dette. Det er en genial måte å spare penger på, sier Bjørkgård.

Hun og mannen er inne på samme tankegang igjen.

- Vi er på intens boligjakt. Vi har fått aksept fra banken til å beholde toromsleiligheten vi bor i nå, i tillegg til min første leilighet, samt kjøpe ny og større bolig, sier Bjørkvåg.

Paret har en normalt god husholdningsinntekt, og Bjørkvåg mener mange flere ”normale” folk har muligheten til en slik investering.

- Har våknet

- Vi merker at småinvestorene har våknet til liv. De har kommet tilbake i markedet, og ser muligheten for å kjøpe utleieligheter igjen, sier daglig leder Geir Skogheim i Utleiemegleren avdeling Frogner.

Selv om prisene er høye, mener han det er mulig gjøre gode kjøp for utleie nå, for utleiemarkedet er også stramt om dagen.

- En vanlig feil er at mange kjøper en bolig der de kunne tenke seg å bo selv. Det blir fort for dyrt i dagens marked, sier Skogheim.

Han mener det er viktig å tenke langsiktig. Skal man investere i en bolig for utleie, mener han man minimum må ha en tidshorisont på fem år, slik at man ikke må selge ved en nedgang i markedet, og unngå at en eventuell gevinst spises opp av meglerhonorarer og avgifter.

For å gjøre de beste kjøpene må man gjøre research, og se på områder som er i utvikling.

- Hvordan ser bildet ut om fem år? Hvor bygges offentlig kommunikasjon ut? Hvor etablerer de store firmaene seg? er blant spørsmålene man burde ta stilling til, mener Skogheim.

Han påpeker at leieprisen ikke varierer så mye som kjøpsprisen.

- For eksempel på Oslo vest kan du få god verdistigning, men ikke så god løpende avkastning som i syd og øst, der kjøpsprisen er lavere.

Utleiemegleren pleier å råde sine investorkunder til å kjøpe to- og treroms leiligheter. Større leiligheter blir fort for dyre og gir lavere avkastning. Ettromsleiligheter kan også være gunstige investeringer, men der må man regne med hyppigere bytte av leietaker og dermed mer slitasje.

Bruker boligen som pensjonssparing

Liv Bjørkgård og mannen tenker langsiktig. Faktisk helt frem til pensjonsalderen.

- To nedbetalte leiligheter i tillegg til vår egen bolig vil være en god pensjon og gi oss unike økonomiske muligheter enten ved at vi fortsetter å leie dem ut eller om vi selger dem, sier Bjørkgård, som ikke har tro på at pensjonsordningene vil utvikle seg til det bedre de neste 30-40 årene.

- Hvor lenge skal dere bo i den nye boligen før dere skal flytte og leie ut?

- Nå har vi satt stopp, og skal finne en bolig for å bo i en stund, sier Bjørkvåg.

- Fornuftig

- Jeg tenker at det kan være veldig fornuftig å spare langsiktig til pensjon i bolig på denne måten, sier studierektor Dag Jørgen Hveem ved Handelshøyskolen BI, som selv har utleiebolig.

- Men man burde ha noe annet i tillegg. Ellers blir det veldig mye i eiendom når man har egen bolig i tillegg. Man bør spre sparingen på flere aktivaklasser. Og for eksempel ha en spareavtale i fond, sier Hveem.

I likhet med Skogheim, mener han at tidshorisonten på boliginvesteringen må være minimum fem år, grunnet transaksjonskostnader, og risiko for et prisfall.

- Man må ta høyde for at prisene kan falle, særlig etter en periode som dette. Selv om risikoen ikke er overhengende for det i Oslo på kort sikt, skal det ikke gå veldig lenge med tendensen vi ser nå før boblen kan sprekke litt, sier Hveem.

Som en tommelfingerregel burde egenkapitalen ligge rundt 30 prosent. Minimum, mener han.

- Da har man en liten buffer, og tåler rystelser samtidig som det jo muliggjør en høyere egenkapitalavkastning.

Prisstigningen er det som monner over tid, for på cash flow-en er det ikke mye å hente, ifølge Hveem.

- Husleien er ikke det som bygger formuen for deg. Man må også ta høyde for renteoppgang, og hvorvidt økt huseleie kompenserer for renteoppgangen. Det har ikke bare sammenheng med tidshorisonten, men henger også sammen med utbud. I Oslo er det jo et spørsmål om man klarer å bygge tilstrekkelig i forhold til den store tilflyttingen, sier Hveem.

En tommelfingerregel er at leieinntektene bør utgjøre en halv prosent av kjøpesummen, mener Hveem, som sier man kan forvente en avkastning på tre prosent etter skatt.

- Du må ta med deg at det å leie ut en ut en leilighet krever oppfølging. Det er veldig viktig å gjøre en skikkelig jobb når man skal ha en ny leietaker. Jeg har utleie bolig selv, og min erfaring er at det ikke er fornuftig å suge ut den siste 500-lappen, men vektlegger å ha fornøyde leietakere, som ikke bruker mye tid på å se etter bedre alternativer, råder Hveem.