Trendene i eiendomsmarkedet siden 05.04.2011 frem til 21.09.2011
1. Arbeidsledigheten ligger i dag på ca. 3,3 % og den har en svakt synkende tendens. SSB prognostiserer med ca. 3,2 % i løpet av 2012. Sysselsettingen har økt med ca. 25 000 personer siste 12 mnd.
2. Boligprisene har steget ca 7,5 % i gjennomsnitt siste 12 mnd. Mer i de største byene. Norges Bank har justert ned sin rentebane og det forventes en renteøkning på 0,5 % gjennom året.
3. Ledigheten i kontormarkedet i Oslo/Akershus ligger for tiden på ca. 7,5 %. Forventer at ledigheten vil synke ned til ca. 6,5 % i løpet av 2012. Betyr at det pr. i dag er i overkant av 600.000 m2 ledige kontorlokaler i Oslo / Akershus. Flere offentlige etater har behov for å leie lokaler i en periode fremover. Dette vil påvirke ledigheten. Flere store selskap flytter over i nybygg i Oslo de nærmeste årene, noe som vil sende ledige lokaler ut i leiemarkedet fra 2012.
4. Leieprisene i Oslo/Akershus har hatt en positiv stigning for bygg innefor kategoriene ”Prestisje” og ”Gode” bygg siste halvåret, øvrige kategorier har svakt stigende leiepriser. For de øvrige store byene er leieprisene preget av stabilitet og en svak positiv utvikling. Det forventes for ”Prestisje” og ”Gode” bygg en fortsatt svak positiv stigning i løpet av året, men andre bygg vil ha en fortsatt flat utvikling fremover. En del næringsbygg omgjøres til bolig, særskilt i Oslo område.
5. Nye prosjekter: Ca. 120.000 m2 nybygg kontor er ferdigstilt i Oslo/Akershus i 2010. I 2011 vil det komme ca 75.000 m² og i 2012 ventes ca. 260.000 m2 og i 2013/2014 er det foreløpig meldt ca 170.000 m2, men det forventes økt aktivitet utover dette med nye kontorarealer.
6. Investeringsviljen innenfor eiendom vil holde seg ut året. Tilgangen til fremmedkapital er fortsatt god, men investorene er fortsatt selektive. Skjerpede krav til banker og livselskaper vil føre til at finansieringen isolert sett blir dyrere. Det forventes at investeringsviljen innenfor næringseiendom vil øke i løpet av året.
Konklusjon: Vi er fortsatt inne i en krevende økonomisk situasjon i hele Europa og i USA. Det er en positiv trend i markedet, særlig blant de gode objektene med lange kontrakter. Større usikkerhet rundt eiendommer med korte kontrakter. Ordrereserven i bygge og anleggsbransjen er god. Det er fortsatt stor usikkerhet knyttet til industri og eksportnæringen. Det ubetydelig forandring i faktorene som virker inn på markedssituasjonen og kapitaliseringsrenten. Stigende leiepriser for bygg med gode kvaliteter og god beliggenhet, stabil ledighet for kontor- og næringsarealer. God tilgang på kapital i trygge prosjekter. Forventer noe høyere rentenivå ut året. Forholdsvis lav arbeidsledighet og en jevn stigning i boligpriser. Moderne bygg med god energiklassifisering får mer og mer markedsfordeler i forhold til energikrevende (utidsmessige) bygg.
Kapitaliseringsrenten består videre av renterisiko, objektrisiko, markedsrisiko, leietakerrisiko og krav til fortjeneste.Det er i hovedsak normalt de lange rentene som styrer transaksjoner innen næringseiendom. Det er kommet inn forslag om å gå fra langsiktig Statsobligasjonsrente til langsiktig SWAP rente. Ettersom denne renten er mer markedsrelatert vil risikopåslaget bli noe mindre. I eksemplet ovenfor 1,0%-poeng lavere.
For kurante lokaler med gode leietakere i Oslo og andre større bysentra, bør passende kapitaliseringsrente for kontorbygg i dag være:
”Prestisje”(CBD) 5,25 - 6,0 %
Gode (velfungerende bygg, god beliggenhet) 6,0 - 8,0 %
Normale (randsonebeliggenhet, tidsmessig kvalitet.) 8,0 - 10,0 %
Svake/dårlig (usentrale) 10,0 - 18,0 %
Lager- og produksjonsbygg bør ha 1-2 % høyere rente enn de rene kontorbyggene.
Som tidligere anbefales normalt 1-2 % høyere avkastningskrav i mindre sentrale områder (med lange og sikre leieforhold kan tallene fra Oslo brukes), og ytterligere 1-2 % tillegg utenfor de sentrale områdene. Ukurante eiendommer må vurderes spesielt, og bør normalt få høyere avkastningskrav.
