Tekst

MARKEDSVURDERING Januar 2014

I den seneste tiden har pilene vist nedover i boligmarkedet i Norge og Oslo. Med en liten oppjustering i den siste mnd. i året med ca. 0,6% sesong justert.

Spørsmålet alle stiller seg er om dette er starten på en varig nedgang eller bare en naturlig justering etter en lengre tid med formidabel oppgang.

Medier fortsetter å skremme nervøse boligeiere og investorer. Årets første store visningshelg viste godt besøk på boliger under 4 millioner. Vi så flere boliger gå noe over prisantydning, dette kan også ha årsak i at vi har justert prisene noe ned etter avsluttingen på 2013, eller er det førstegangs samboer som er ute å kjøper boliger nå?

Er vi flinke med våre vurderinger i forkant, gir dette riktige priser i markedet.

Mange økonomer spår en betydelig avkjøling i markedet. produktbilde COLOURBOX1507276 0x2820x29

 

Vurdering

Eiendomsmeglerforbund (NEF) viser at prisene i snitt falt med 1,3 prosent fra måned til måned i november (0,9 prosent sesongjustert). Dette var den tredje måneden på rad med boligprisfall på rundt 1 prosent, før den lille oppgangen i desember. Mens borettslags leiligheter falt med 0,5%

I tillegg viste rapporter at det nå tar lenger tid å selge boliger. Det ble solgt ca 10 % færre boliger i November -13 enn i November -12.
Salgsvolumet er noe lavere enn i de to foregående årene, men godt over snittet de siste seks årene. Boligprisene er nå 0,2 % høyere enn i november 2012. Hittil i år 5,1 % høyere enn gjennomsnittsprisen for 2012.
Boligprisene de siste seks år har steget med 29 %.
I samme periode har lønnsveksten for husholdningene steget med ca. 28%.

 

Mens husleien har steget med ca. 23%

Leiepriser.

Det er to tilgjengelige statistikker for leiepriser. Dette er kvartalsvise statistikker som blir utarbeidet av SSB og Boligbygg. Statistikken fra SSB er landsdekkende, og gir en viss pekepinn på leieprisene.

Boligbygg (eid av Oslo Kommune) lager oversikter over leiepriser i Oslo. Denne er svært nøyaktig.

 

Informasjon fra Boligbygg: Markedsleien for leiligheter i Oslo var uendret fra 2. til 3. kvartal 2013. Dermed har denne steget med 2,3 % i løpet av ett år. Det koster nå i gjennomsnitt 12.059 kroner i måneden å leie en leilighet i Oslo. Leieprisene i de ulike bydelene endret seg marginalt det siste kvartalet, men i løpet av det siste året har leieprisene økt med mellom 5,4 % (Groruddalen) og 1,3 % (Ytre Vest).

Leieprisene i Oslo ser ut til å holde seg svært stabile.

Når det blir en del usolgte boliger så finner en del av disse veien over i utleiemarkedet. Det motsatte skjer også. En del som har investert i bolig for utleie blir skremt av medieoppslagene og selger for å sikre gevinst.

Antallet utleieboliger vil stige noe på kort sikt for så å stabilisere seg igjen.

På lengre sikt vil det, hvis bankene opprettholder egenkapitalkravet og sin restriktive utlånspolitikk, bli press på utleiemarkedet. Dette presset vil spesielt gi seg utslag i korttids utleiemarkedet, da mange av disse potensielle boligkjøperne er forsiktige med å binde seg til for lange leiekontrakter.

Det vil også være en del som ikke vil få finansiert boligkjøp. Disse vil da være tvunget til å leie.

Dette vil på mellomlang sikt føre til fortsatt press i leiemarkedet.

Konklusjon.

Min oppfatning er at det er flere årsaker til avkjølingen vi nå ser. Hovedårsaken er egenkapitalkravet og bankenes innstramninger på utlånsbetingelser. Dette har ført til at en rekke boligkjøpere ikke får finansiert sine nye bolig drømmer like enkelt som tidligere. Bankenes innstramninger har også til en viss grad ført til at det er vanskeligere med mellomfinansiering, slik at det for mange, ikke lenger er mulig å selge før man kjøper. Flere banker har helt stopp i mellomfinansieringen. Dette og en rekke negative medieoppslag gjør boligkjøpere bekymret og mere forsiktige.

Konsekvensen av dette er at svært mang går fra å være boligkjøpere til å bli boligselgere.

I løpet av kort tid så finnes det nesten ingen kjøpere bare selgere.

En annen grunn til at man nå ser en negativ reaksjon i boligprisene er at det er en god del mennesker som har kjøpt bolig i den senere tid, uten å selge først. Disse opplever nå at de ikke får solgt og blir tvunget til å selge, og da til reduserte priser. Dette har boligkjøperne forstått og legger inn svært lave bud. En rekke selgere føler seg tvunget til å selge og en rekke boliger blir i disse dager solgt til sterkt reduserte priser. Dette fører til at statistikken viser lavere priser enn det reelle prisnivået.

I løpet av relativt kort sikt vil dette normalisere seg.

Statistisk sentralbyrå er ute med en rekke nye økonomiske prognoser, deriblant for boligprisene.

I sin rapport Økonomiske analyser 5/2014 anslås at boligprisene vil fall med 2,2 prosent neste år, for så å stige igjen i en noe lavere takt enn anslått i tidligere prognoser.

 

Her er de nye anslagene for boligprisene de neste årene (anslagene fra september i parentes)

 

2013: 3,9

  2014: - 2,2

2015: 2,7

2016: 4,6

 

Statistisk sentralbyrå (SSB) går ut med kraftig nedjusterte renteprognoser. I sin rapport Økonomiske analyser 5/2014 anslås det en pengemarkedsrente på 2,5 prosent i 2016, mens anslaget fra september (4/14) var på 3,3 prosent.

Her er de nye anslagene for pengemarkedsrenten de neste årene (anslagene fra september i parentes):

 

 

2013: 1,8 (1,8)

2014: 1,7 (2,0)

2015: 1,8 (2,7)

2016: 2,5 (3,3)

 

Det vil da bety at 2014 blir tilnærmet 0 i prisvekst.

 

Det er også i den senere tid blitt klare tegn på at eiendomsutviklerne har blitt forsiktige med å igangsette nye prosjekter.

I en den ny rapport fra Statistisk Sentralbyrå kommer det frem at det i september i år ble gitt tillatelse til bygging av ca. 14 prosent færre nye boliger sammenlignet med samme måned i fjor.

Bankene forlanger 60-70 prosent forhåndsolgte boliger før byggelån innvilges. På mellomlang sikt vil dette legge en demper på igangsettelsen av nybygg.

Ingen av disse tilsier noe større boligprisfall de nærmeste år, snarere det motsatte?

Et stykke inn i neste år, når folk oppdager at dommedag ikke er nær likevel, vil boligprisene stabilisere seg.

Det eneste faresignalet jeg ser etter er et markant fall i oljeprisen. Når det det kommer til land med billigere kost på opptak av olje f.eks skiferolje og naturgass fra både USA, Brazil og Asia.

Med bakgrunn i overstående ser jeg at vi er godt til bake 1 år i pris, og at vi dessverre ser ut til å ha negativ vekst i 2014. Vi må være flinke til å råde våre kunder og forstå deres behov. Råde de riktig og oppnå best mulig pris i deres salgsøyeblikk.

Eiendom har hvert er sparepute og en mulighet til å øke velstanden. Dette er ikke realiteten nå. Dette får innvirkninger ikke bare i vår bransje, men i alle bransjer.

 

 Feil og mangler ved boligsalg. Gary-Larson-2

 

Et annet aspekt, som blir mer gjeldene i dette markedet er feil og mangler ved boligsalg. Vi ser en økning ikke bare i saker, men også i utbetalinger for feil og mangler ved boligsalg i Norge gjennom forsikring og eierskifte.

Terskelen for å få erstatning blir mindre, når boligene er blitt så dyre. Kjøper føler også i nedgangstider at de har kjøpt for dyrt. Da bruker de ofte en takstmann for å finne feil ved boligen de har kjøpt i etter kant.

 God kommunikasjon mellom selger, megler og takstmenn i forkant av publisering av boligen er vesentlig for å avdekke feil i dokumentasjonen som er forevist. Gode rutiner for korrektur både av selger, men også takstmenn og meglere er vesentlig for et godt slutt resultat. Vi oppfordrer alle selgere som bruker våre takster, om å gå igjennom alle dokumenter før de publiseres og går i trykk. Men vi oppdager dessverre at dette ofte ikke skjer, til tross for at det står i premissene i takstdokumentene.

 

 

 

 Med dette så ønsker jeg dere en god start på 2014.

 

MvH

Thomas B Vogt
Dagelig leder Takst og Miljø

ring oss i dag
90524720

 

Nyhetsbrev påmeldinger

Få oppdatert eiendomsinformasjon. Takst og Miljø, holder pulsen på eiendomsmarkedet.

landskap

Våre Akkrediteringer

NTF medlem takst og miljmiljfyrtrn takst og miljbvn takst og miljbyggforsk sintefDNV takstmann gra

møt oss i sosiale medier her

gpluss facebookyoutube-logo-greylinkedin gray

 

Takst og miljø app